Ristrutturare casa: 9 fasi del progetto

Ristrutturare casa 9 fasi del progetto

Ristrutturare casa è un progetto molto impegnativo, ma entusiasmante. Ecco quali sono le 9 fasi del progetto da seguire per avere la situazione sotto controllo, non dimenticare nulla e riuscire a portare a termine il progetto in tempi brevi.

Fase 1 – Immagina

E’ la tua casa: è giusto che lo spazio sia espressione delle tue passioni e dei tuoi desideri. Non c’è niente di più bello di una casa che corrisponde a chi la abita e dunque all’inizio dell’avventura lascia libera la fantasia e immagina come vorresti la pareti, le stanze, i colori… la luce. Pensi a uno spazio raccolto e intimo o a un luminosissimo open space? A una casa elegante e minimale, tutta bianca, oppure a un’esplosione di materiali e dettagli? Al calore del legno, alla modernità della tecnologia, agli arredi che hai o a quelli che vorresti acquistare?
Qualsiasi sia la tua scelta, non trascurare la presenza di problemi di umidità o isolamento, una casa più sana assicura un benessere migliore anche per chi la abita.

Fase 2 – Scegli il progettista

Ogni tecnico ha la sua personalità e le sue conoscenze. Cerca un progettista che sappia interpretare e mettere ordine tra le tante idee che ti sono venute in mente e a cui magari nemmeno tu sai dare una forma. Non trascurare l’importanza di una buona progettazione: dalle prime proposte alla direzione dei lavori, un tecnico capace saprà trovare la giusta strada per disegnare la casa intorno a te, per occuparsi delle complicatissime fasi burocratiche, per dare le necessarie indicazioni e tenere sotto controllo l’esecuzione dei lavori. E’ un ruolo difficile e molto delicato, dunque serve competenza e soprattutto che il progettista designato sia un esperto nella ristrutturazione edilizia. Se trovi la persona giusta, la tua casa sarà ancora più bella di come l’hai immaginata.

Fase 3 – Rilievo

E’ importante che il tecnico che redige il progetto si faccia una chiara idea dello stato di fatto, ancora prima di discutere le tue scelte. E’ normale che la prima azione da compiere sia un sopralluogo, con il quale deve capire:

    • com’è fatto l’edificio (orientamento, caratteristiche tecniche dei muri dei solai e delle finestre, caratteristiche degli impianti)
    • quali sono la sagoma e il volume (forma, altezze, distanze)
    • in che stato sono le pareti ( problemi di umidità, isolamento, qualità dei serramenti)

Soprattutto, sarà necessario fare un rilievo dettagliato dello stato di fatto: a volte pochi centimetri possono fare la differenza, soprattutto quando gli spazi sono minimi e la distribuzione delle stanze e degli arredi va ottimizzata.

Fase 4 – Progetto e programma dei lavori

E’ una delle fasi più delicate: il tecnico che hai incaricato ha fatto il sopralluogo e ascoltato i tuoi desideri. Ha fatto ragionamenti sulle normative nazionali, regionali e locali, ha passato ore nel suo studio a disegnare gli spazi e immaginare forme, materiali, colori.
Il momento in cui ti presenta la sua proposta progettuale è decisivo per le fasi successive. Potrebbe calzarti a pennello fin dalla prima stesura o potrebbero essere necessarie modifiche e aggiustamenti perché il progetto si avvicini sempre di più a quanto desideri.

Non è facile per un progettista tradurre in centimetri e materiali da costruzione l’immagine vaga di casa su cui vi siete accordati. Questo accade spesso quando il progettista non viene informato del budget di spesa a tua disposizione. Trasmettere in maniera chiara fin da subito questo dato è molto importante, perché permette al progettista, di capire il livello di qualità delle finiture da utilizzare nel progetto.

Molti non valutano, che il bello della ristrutturazione edilizia, è la possibilità di definire la qualità dell’intervento. Partendo dal rilievo e un’analisi della casa da ristrutturare, è possibile individuare gli interventi edilizi mirati per renderla più confortevole e bella in base al proprio budget e agli incentivi fiscali.

Mentre la abiti, puoi programmare nel tempo i costi degli interventi necessari a concludere la ristrutturazione.

Fase 5 – Scegli l’impresa

Una volta scelto il progettista sarà il momento di nominare l’impresa esecutrice dei lavori. Potrai affidarti al consiglio del progettista stesso, che saprà anche consigliarti il direttore dei lavori (che magari potrà essere egli stesso) e il responsabile delle sicurezza in cantiere, figure necessarie per questo tipo di interventi.
Per poter scegliere l’impresa più adatta alla realizzazione della ristrutturazione, potrai rivolgerti a più di un’impresa in modo da raccogliere almeno tre preventivi. Il progettista incaricato si occuperà di fornirti un capitolato chiaro e dettagliato sulla base del quale le imprese scelte dovranno fornirti i prezzi. In questo modo le offerte saranno confrontabili tra loro (uguali lavorazioni, prodotti assimilabili tra loro, prestazioni e caratteristiche di prodotto precise).
In questo modo ti sarà più facile confrontare le offerte ricevute e optare per un’impresa piuttosto che per un’altra, stando però attento anche a valutare oltre ai servizi offerti, anche eventuali penali e garanzie.

RICORDA: Chiedi un parere tecnico al tuo progettista per valutare in modo corretto l’impresa giusta. La scelta dell’impresa ha un’importanza fondamentale ai fini dell’esito del lavoro: installare correttamente ogni prodotto migliora notevolmente l’efficienza energetica globale, garantendo una perfetta corrispondenza tra progetto e opera realizzata.

Fase 6 – Deposito del progetto

Una volta scelta l’impresa a cui affidare i lavori, il progettista può procedere alla presentazione al Comune della pratica, in modo da richiedere i permessi necessari all’inizio dei lavori.
La tipologia di permessi da richiedere varia in funzione di diversi parametri:

  • il tipo di intervento che si dovrà realizzare
  • il Comune in cui si trova l’immobile sottoposto a intervento
  • la Zona Urbanistica in cui ricade l’immobile.

I permessi da richiedere possono essere:

  • Comunicazione di Edilizia Libera
  • SCIA
  • DIA
  • Permesso di costruire

Fase 7 – Inizio lavori

Dopo aver ottenuto dalle amministrazioni competenti le necessarie autorizzazioni, è possibile comunicare agli uffici pubblici la data di inizio dei lavori, che rappresenta il momento dal quale è legittimamente possibile cominciare tutte quelle operazioni di cantiere che consentono la realizzazione della ristrutturazione. Fino al 2010 lo strumento più utilizzato per la maggior parte degli interventi edilizi era la DIA (denuncia di inizio attività) che si caratterizzava per il silenzio-assenso di 30 giorni dopo il quale era possibile cominciare i lavori. Oggi, dopo le modifiche apportate dalla Legge 73/2010 e dal Decreto Legge 70/2011, la DIA è sostituita (salvo alcune eccezioni) dalla CIL (Comunicazione Inizio Lavori) e dalla SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). Prima di cominciare qualsiasi intervento edilizio è importante capire in quale categoria si rientra, per fare questo bisogna leggere l’Art. 3 del Testo Unico, intitolato Definizioni degli interventi edilizi.
I tipi di interventi possibili sono 6:

  1. manutenzione ordinaria
  2. manutenzione straordinaria
  3. restauro e risanamento conservativo
  4. ristrutturazione edilizia
  5. nuova costruzione
  6. ristrutturazione urbanistica

Rientrano nell’attività edilizia libera la manutenzione ordinaria (comma 1 Art. 6 T.U.) e la manutenzione straordinaria (comma 2 Art. 6 T.U.).
Rispetto al tipo di intervento previsto esistono 3 tipi di comunicazioni da effettuare al comune.

  1. Lettera in carta semplice: nel caso in cui i lavori rientrano in manutenzione ordinaria non è necessario presentare al comune nessuna comunicazione formale. Tuttavia per maggiore tutela, il proprietario può consegnare una lettera in carta semplice in cui comunica la data e la tipologia di lavori che realizzerà nel proprio immobile.
  2. Comunicazione di inizio lavori (CIL): questa tipologia di comunicazione viene utilizzata in caso di lavori molto semplici, che richiedono una comunicazione di inizio lavori su modulistica precompilata del comune, senza alcun obbligo di asseverazione da parte di un tecnico. I lavori possono iniziare subito dopo aver protocollato la CIL.
  3. Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA): in caso di manutenzione straordinaria (senza interventi strutturali) il proprietario deve consegnare una CIL Asseverata che, oltre alla comunicazione di inizio lavori, è composta da una relazione asseverata di un tecnico abilitato e da elaborati grafici di progetto. I lavori edilizi possono partire subito e non sono previsti oneri da versare al Comune.

Per quanto invece riguarda i lavori edilizi con SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) occorre l’intervento di un professionista tecnico abilitato, che certifichi la bontà del lavoro e indichi, nella comunicazione, anche il nome dell’impresa che effettuerà i lavori. Non è previsto il pagamento di oneri al Comune e gli interventi possono partire immediatamente (il Comune può però bloccare il cantiere entro 30 giorni per non conformità di natura tecnica o giuridica).
Per quanto riguarda gli adempimenti successivi all’inizio dell’attività edilizia, e in particolare alla nomina di un direttore dei lavori, attualmente non è prevista per l’attività edilizia libera (AEL), per la comunicazione inizio lavori (CIL), per la comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), per la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), ad eccezione di alcuni casistiche particolari (opere strutturali, interventi sull’involucro edilizio e sugli impianti che modificano la prestazione energetica)

Fase 8 – Direzione lavori

In questa fase della ristrutturazione è essenziale che il committente sia partecipativo e collabori attivamente con il tecnico incaricato per la direzione lavori. Il direttore dei lavori a sua volta dialoga con l’impresa e il coordinatore per la sicurezza per realizzare il progetto. Dopo ogni visita in cantiere  durante la quale assiste l’impresa nell’esecuzione dell’opera, aggiorna se necessario i disegni di progetto, annota attraverso un giornale di cantiere tutto ciò che viene deciso di comune accordo con il committente e l’impresa in corso d’opera. Questo permette di gestire in maniera trasparente tutte le situazioni in cui è necessario apportare delle varianti al progetto per adeguarlo.

Fase 9 – Fine lavori

Una volta ultimati i lavori:

  1. il direttore dei lavori, ove previsto, in caso di opere interessate da specifiche norme di settore (per esempio sismica, energetica, ecc.) emette, contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, le attestazioni previste da quelle specifiche norme (ciò vale per qualsiasi procedimento edilizio)
  2. il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, presenta, ai sensi dell’art. 25 TUE – agibilità – (quando dovuta), una dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato (questa dichiarazione va sottoscritta dal direttore dei lavori o dal progettista in caso di SCIA nonché dallo stesso richiedente il certificato di agibilità)
  3. il titolare della CILA non deve trasmettere alcun documento a meno che le opere non interessino norme citate al punto a) e non ci sia obbligo di aggiornare l’agibilità ai sensi dell’art. 24 comma 2 lettera c) del TUE
  4. richiesta di variazione/accatastamento dell’edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto o dichiarazione sulla invarianza della rendita catastale

by Katia Durì in come ristrutturare

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Ristrutturare casa: 9 fasi del progetto
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Ristrutturare casa è un progetto molto impegnativo, ma entusiasmante. Ecco le 9 fasi del progetto da seguire per avere la situazione sotto controllo
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